Valoarea cadastrală a imobilului este valoarea atribuită unui imobil pe baza datelor din evidența cadastrală: suprafață, zonă, tipul și vechimea construcției. În legislația din România termenul nu apare ca atare — ce se calculează efectiv pe datele astea se numește valoare impozabilă, o stabilește primăria după Codul fiscal și e diferită de prețul de piață, pe care îl dă un evaluator autorizat.
Mai jos explicăm ce înseamnă fiecare, de ce se confundă între ele și de ce toate pornesc de la suprafața din acte.
Cadastrul e sistemul prin care statul ține evidența tehnică a imobilelor: unde se află fiecare teren și fiecare clădire, cât măsoară și ce e construit pe ele. Cartea funciară e evidența juridică: cine e proprietarul și ce sarcini sunt pe proprietate. Un imobil intră în sistem printr-o documentație cadastrală — o întocmește o persoană autorizată ANCPI, o recepționează OCPI, iar imobilul primește număr cadastral și carte funciară.
Ce urmează nu e teorie. Sunt situații din lucrările noastre, povestea începe în 2005. Le punem aici pentru că se întâmplă lucruri care nu sunt OK — și oamenii le descoperă în cel mai prost moment: când vor să vândă, când moștenesc, când au nevoie de un credit.
Oamenii înțeleg relevanța actelor și a măsurătorilor doar când au probleme. În rest, ei solicită un act necesar unui scop, de cele mai multe ori impus de o situație administrativă.
Un imobil care nu e în cartea funciară nu există juridic
- Nu poți încheia acte notariale de vânzare-cumpărare. Notarul autentifică vânzarea doar pe baza extrasului de carte funciară. Fără înscriere, semnezi cel mult un antecontract — și antecontractul nu transferă proprietatea.
- Moștenirea se complică. Succesiunea se dezbate, dar împărțirea imobilului și vânzarea lui rămân blocate până la înscrierea în cartea funciară.
- Nu poți apăra limita de proprietate dacă vecinul se intabulează primul. Limita măsurată pentru el devine cea oficială. Tu o contești după — cu expertize, cu rectificări, la nevoie în instanță. Pe banii tăi și pe anii tăi.
- Nu poți obține autorizație de construire sau de demolare pentru construcții neînscrise în cartea funciară. Nici anexă, nici extindere, nici schimbare de destinație. Extrasul de carte funciară e cerut încă de la certificatul de urbanism.
- Construcția nescoasă din cartea funciară după demolare rămâne o problemă. O clădire demolată fizic, dar neradiată din cartea funciară, apare mai departe în acte. La fel și invers: o construcție ridicată și neînscrisă. În ambele cazuri, actele spun altceva decât terenul — iar asta se vede la prima tranzacție.
- Nu poți lua credit garantat cu imobilul. Banca pune ipotecă doar pe un imobil înscris în cartea funciară. Un imobil care nu e acolo nu poate garanta nimic.
- Nu poți accesa fonduri europene. Dosarul de finanțare cere dovada proprietății prin extras de carte funciară. Fără el, nu poți nici măcar depune.
Dacă imobilul tău e în vreuna din situațiile de mai sus, primul pas e să vedem ce spun actele.
Situații reale. Una dintre ele s-ar putea să fie a ta
1. O casă intabulată pe terenul vecinului.
Un topograf a măsurat o proprietate în sistem local, fără GPS, și a intabulat casa pe terenul vecin. S-au dus toate actele până la capăt. Ani de zile nu a văzut nimeni nimic. S-a descoperit când terenul vecin a primit un cumpărător care a vrut să construiască — și terenul nu era loc gol: avea deja o construcție pe el. S-a ajuns la un schimb imobiliar, cu costuri serioase în plus, pentru un proprietar care nu a greșit cu nimic. Doar s-a raportat la un topograf care a greșit.
2. Suprafața respectată, poziția nu.
Am avut o lucrare în care în cartea funciară s-a respectat suprafața parcelei — însă nu s-a respectat poziția. Proprietara a văzut că i s-a modificat frontul stradal, și de acolo a știut că ceva nu este OK. Am făcut măsurătorile, am comparat cu actele: coordonatele nu corespundeau. Cine s-a raportat la limita aia de proprietate nu i-a respectat conturul. Și am rămas frapați: nu fusese respectată nici delimitarea dintr-un raport de expertiză judiciară, avizat de către OCPI, pe baza căruia se emisese o sentință judecătorească definitivă și irevocabilă. După jumătate de an de parcurs calea administrativă, oamenii au ajuns tot în instanță, fără a-și rezolva problema.
Dacă avem de-a face cu o greșeală, trebuie făcute demersurile ca greșeala să se corecteze — nu să se perpetueze. Nu se întâmplă întotdeauna așa. Ce faci tu: nu verifica doar suprafața de pe extras. Verifică forma și poziția parcelei, pe planul cadastral.
3. Terenul cumpărat pe o hârtie semnată de mână, acum zeci de ani.
O hârtie între doi oameni, nelegalizată, niciodată dusă la carte funciară. Vânzătorul a murit, cumpărătorul a murit — iar generațiile de după se judecă pe expertize, ca să afle al cui e de fapt terenul si limitele cadastrale ale acestuia. Un document neînscris la momentul potrivit în cartea funciarară , devine peste o generație, un dosar în instanță.
4. Trei clădiri reale, o singură clădire în acte.
O clădire din Timișoara (C1), fiind de fapt trei corpuri de clădire, intabulată în cartea funciară ca un singur corp — dintr-o greșeală veche; a cui, nu mai contează. Proprietarii doresc să-și infiinteze asociație de proprietari, astfel incat să diferențieze costurile pe fiecare corp — și nu pot, până nu-și reglează cartea funciară. Drumul există: se sistează cărțile funciare de apartament, toate proprietățile intră în coproprietate colectivă, după care se reapartamentează în mod corect — cote-părți generale, cote-părți pe fiecare clădire, cote-părți pe fiecare apartament.
Asta presupune ca oamenii să renunțe la o carte funciară de apartament pentru o perioadă — ceea ce nimeni nu face. Presupune costuri, taxe și onorarii. Cine are bancă, are ipotecă pe cartea funciară de apartament — trebuie acordul băncii. Cine a făcut lucrări în interior fără autorizație de construire e blocat până își reglementează situația din apartament — și nu poate, blocând și ceilalți proprietari din curtea comună, cât timp cartea funciară colectivă este greșită. Te afli într-un cerc vicios. Știu care ar trebui să fie pașii. Astfel de situații am mai întâlnit — și nu s-au finalizat usor, repede sau ieftin.
5. Construcția care există în realitate, dar nu și în acte.
Un imobil vechi, cu o parte de construcție neevidențiată în cartea funciară și cu acte vechi, de negăsit la prima căutare. Ca proprietarii să poată accesa bani de modernizare, a trebuit pusă în acord cartea funciară cu situația din realitate: căutate actele vechi, reconstituite, puse cap la cap, îndreptată eroarea de la momentul intabulării inițiale. S-a rezolvat. Dar fiecare an în care o construcție există doar în realitate, nu și în acte, face solutionarea problemei cadastrale mai de după mai lungă și posibil mai scumpă.
6. Terenul care valora dublu — și proprietarul nu știa.
Am măsurat un teren la Ghiroda: avea 150 de metri pe cartea funciară. Am măsurat — avea 300. Cât timp actele spun 150, omul vinde 150, ipotechează 150, moștenește 150. Când o astfel de situație se rezolvă, proprietatea de 150 de metri devine de 300 de metri în acte. Valoare dublă la nivel de vânzare, de cumpărare, de orice. Cât costă concret astfel de lucrări, pe cazuri reale: preț cadastru
7. Valoarea cadastrală a imobilului la momentul vânzării, când și cumpărătorul, și vânzătorul se grăbesc. Unul pentru că are nevoie de bani, celălalt pentru că are nevoie de acte în termenele băncii.
Cumpărătorul cu creditul aprobat are termene de la bancă. Nu poate aștepta săptămânile de documentație plus recepția la OCPI. Ori lași din preț, ori pleacă. Iar lucrarea făcută sub presiunea tranzacției intră pe tarifele de urgență, cu problemele din acte rezolvate contra cronometru. Cadastrul făcut sub presiunea unei tranzacții e mai scump decât cel făcut la timp.
8. Cadastrul sistematic gratuit fixează ce găsește.
Statul înregistrează gratuit, localitate cu localitate — dar consemnează exact ce găsește în teren și în acte. Nume scrise diferit, suprafețe care nu corespund între titlu și teren, dezmembrări neoperate: toate se fixează în cartea funciară așa cum sunt. Gratuit nu înseamnă corectat sau actualizat. Corectarea de după e o lucrare separată: actualizare de date imobil
9. Nu ai niciun act pe teren. Drumul există — dar atârnă de semnăturile vecinilor.
Legea îți dă o cale: notarea posesiei în cartea funciară, în baza art. 41 din Legea 7/1996. Dacă imobilul nu e înscris în cartea funciară și nu ai acte de proprietate, se poate întocmi o documentație cadastrală de notare a posesiei — cu o adeverință de la primărie care atestă că ești cunoscut ca posesor, cu o declarație pe propria răspundere dată la notar, cu înscrisul doveditor al posesiei dacă există, și cu un proces-verbal de vecinătate, semnat de toți proprietarii imobilelor vecine. Iar dacă în 3 ani de la notare nu se notează niciun litigiu, dreptul de proprietate se intabulează din oficiu, prin efectul legii. Fără proces în instanță.
Sună bine. În practică, totul atârnă de procesul-verbal de vecinătate: te trezești că umbli după vecini care, cel mai probabil, nu au nici ei acte — sau nu vor să-ți semneze. Un singur vecin care refuză semnătura îți blochează o procedură la care legea îți dădea dreptul. Și cu fiecare an de amânare, vecinii se schimbă, se mută, mor — iar semnăturile se strâng tot mai greu. O situație care ar fi putut să fie altfel. Despre procedură, condiții și acte, în detaliu: notarea posesiei
Și adevărul care le leagă pe toate:
Greșeala din evidențe nu doare la momentul în care se face. Doare la prima tranzacție. Și o plătește, de regulă, altcineva decât cel care a greșit. Teoretic, topograful care greșește riscă să-și piardă ștampila de autorizare. Practic, sunt foarte rare situațiile. Cine curăță greșeala e următorul topograf — pe banii proprietarului.
Ce verificăm înainte să-ți promitem ceva
Nu avem cum să tragem concluzii până nu se fac măsurători. Până atunci:
- Se studiază cartea funciară.
- Se verifică pe Google Earth și pe hărți — se studiază locația, se trag primele concluzii.
- Se caută în eTerra, arhiva electronică a ANCPI — situația de acolo e ultima, teoretic corectă, până la verificarea prin măsurători.
- Dacă situația nu e înregistrată în eTerra, ne trebuie neapărat documentele de la ultima documentație — de la proprietar sau se vor solicita la OCPI. Nu sunt opționale.
După măsurători, problemele și rezolvările lor se concretizează: știm exact care e problema și ce se poate face cadastral. Diferențe de suprafață, suprapuneri, probleme de reglementat. Și de acolo actele merg pe drumul lor: pe calea administrativă către primărie, către OCPI pentru îndreptări, sau către instanță, cu avocat, dacă e cazul. Despre actele necesare și etape, în detaliu: actele și etapele unei prime înscrieri
Verificarea de mai sus se face înainte de orice ofertă. Trimite-ne documentele tale, dacă te afli în oricare dintre situațiile de mai sus.
Valoarea cadastrală a imobilului: ce e de fapt?
Mulți oameni caută „valoarea cadastrală a imobilului” convinși că de ea depinde impozitul. O astfel de valoare nu există în legislația din România. Există valoarea impozabilă — după Codul fiscal, pe declarația de la direcția fiscală — și valoarea de piață, de la evaluatorul autorizat. Cadastrul nu stabilește niciuna. Cadastrul stabilește poziția, suprafața și geometria imobilului. Atât.
Ce se caută, de fapt, sub numele ăsta. Din ce ne întreabă oamenii, „valoarea cadastrală a imobilului” înseamnă trei lucruri diferite, după cine o spune: cât plătește la impozit, cât ia pe imobil dacă îl vinde, sau cât acceptă banca să-i garanteze. Trei cifre distincte, calculate de trei oameni diferiți, și niciuna nu iese din cadastru.
De ce dai peste definiții care nu se potrivesc. Dacă o cauți pe internet, primele răspunsuri vin din alte țări. Sunt corecte acolo, nu aici.
În Italia, *valore catastale* e o valoare calculată după o formulă fixă: renta cadastrală înregistrată pentru imobil, majorată cu 5%, înmulțită cu un coeficient care ține de categoria imobilului — 126 pentru locuințe, 176,4 pentru anumite clădiri, 63 pentru birouri. Pe ea se calculează impozitele și taxele de succesiune.
În Republica Moldova, valoarea cadastrală e tot un termen din lege: prețul estimat de stat pentru fiecare imobil, după zonă, suprafață și tipul construcției. E de regulă sub prețul pieței — un apartament vândut cu 80.000 de euro poate avea o valoare cadastrală de 40.000-50.000 — și pe ea se calculează impozitul pe bunuri imobile, impozitul pe câștigul din vânzare și plafonul de creditare.
În România nu există niciuna dintre ele. Nu avem o rentă cadastrală, ca în Italia, și nu avem o valoare stabilită de stat pentru fiecare imobil, ca în Moldova. Avem valoarea impozabilă, calculată de primărie după Codul fiscal, și valoarea de piață, stabilită de un evaluator autorizat. Iar cadastrul, la noi, stabilește altceva: unde se află imobilul, cât măsoară și ce formă are.
| Țara | Ce înseamnă „valoare cadastrală” | Cum se obține |
|---|---|---|
| Italia | valoare fiscală oficială (*valore catastale*) | renta cadastrală × 1,05 × coeficientul categoriei (126 la locuințe, 176,4, 63 la birouri) |
| Republica Moldova | preț estimat de stat pentru fiecare imobil | zonă, suprafață, tipul construcției — de regulă sub prețul pieței |
| România | termenul nu există în lege | se folosesc valoarea impozabilă (primărie) și valoarea de piață (evaluator) |
Așa că, dacă ai citit undeva că „valoarea cadastrală e prețul stabilit de stat”, ai citit despre alt sistem. Ce se aplică imobilului tău din România e mai jos.
Impozitul se calculează după Codul fiscal, pe suprafață, zonă și tipul construcției, pe baza declarației depuse la direcția fiscală a primăriei. Prețul de vânzare îl face piața, iar pentru bancă îl scrie un evaluator autorizat, în raportul de evaluare. Cadastrul stabilește cu totul altceva: unde se află imobilul, cât măsoară și ce formă are.
| Ce se caută sub numele „valoarea cadastrală a imobilului” | Cine o stabilește | Pe ce se calculează | La ce folosește |
|---|---|---|---|
| Valoarea impozabilă | primăria, după Codul fiscal | suprafață, zonă, tipul și vechimea construcției | impozitul anual pe clădiri și teren |
| Valoarea de piață | un evaluator autorizat | cerere, ofertă, starea și poziția imobilului | vânzare, credit ipotecar, partaj |
| Ce stabilește cadastrul | persoana autorizată ANCPI | măsurători la teren, comparate cu actele | poziția, suprafața și forma imobilului |
Aici e legătura pe care n-o vede aproape nimeni: toate trei pornesc de la suprafața din acte, care trebuie să fie corelată cu forma, poziția și suprafața măsurată la teren. Dacă suprafața aia e greșită, toate trei sunt greșite. Am măsurat un teren cu 150 de metri pătrați în cartea funciară și 300 în realitate: omul plătea impozit pe 150 și ar fi vândut 150. Se îndreaptă printr-o documentație cadastrală dacă diferența se încadrează în toleranța de 15%; peste ea, pentru proprietarul nostru a însemnat calea instanței. Iar când se îndreaptă, valoarea cadastrală a imobilului — cea la care se gândea el — se dublează, fără să fi cumpărat nimic.
Așa că, dacă ai ajuns aici căutând valoarea cadastrală a imobilului, întrebarea folositoare nu e cât valorează. E dacă suprafața și poziția din acte sunt cele reale. Prima se vede pe extrasul de carte funciară. A doua, doar cu măsurători la teren.
De aici și frica ca „dacă îmi fac cadastru, îmi crește impozitul”. Poate chiar să scadă, dacă situația ta cadastrală o cere. Ce face înscrierea e să pună actele tale în acord cu terenul tău. Iar acordul ăsta te apără pe tine: la vânzare, la moștenire și la orice discuție cu vecinii.
Map Design întocmește documentații cadastrale în Timișoara și în județul Timiș din 2005 — persoană juridică autorizată ANCPI, seria RO-B-J nr. 2643/24.05.2023. Toate situațiile din acest articol sunt din lucrări reale.
Dacă te-ai regăsit în vreuna din ele — sau vrei doar să știi unde se încadrează imobilul tău — spune-ne ce ai. Responsabilitatea noastră nu se termină când îți predăm actele. Merge în timp, odată cu ele.
Întrebări frecvente
Sistemul de evidență tehnică a imobilelor: poziția, suprafața și construcțiile fiecărui imobil. Împreună cu cartea funciară — evidența juridică — formează sistemul integrat de cadastru și carte funciară, administrat de ANCPI prin oficiile județene OCPI.
Amendă pentru lipsa lui nu există. Dar fără înscrierea în cartea funciară nu poți vinde prin act autentic, nu poți ipoteca și nu primești autorizație de construire. Obligația devine practică în ziua în care vrei să faci ceva cu imobilul tău.
Nu prin act autentic — notarul cere extras de carte funciară. Fără el, cel mult un antecontract, care nu transferă proprietatea. Iar vânzările vechi, pe hârtii semnate de mână, ajung peste o generație în instanță.
Am mulți clienți care vin cu asta. Gardul nu e făcut de ieri, de azi — de cele mai multe ori are zeci de ani în spate. Măsurăm, constatăm, comunicăm. De cele mai multe ori, acolo se termină: gardul era chiar pe limită. Prima etapă e constatarea prin măsurători, nu bănuiala.
Da, dar drumul e mai lung și mai scump. Limita măsurată pentru el a intrat în evidențe ca fiind cea oficială. Se contestă — cu măsurători, cu îndreptare de eroare materială, iar dacă nu se rezolvă pe cale administrativă, în instanță. Pe banii tăi și pe anii tăi. De asta contează cine se înscrie primul.
Depinde cât e diferența. Dacă intră în toleranțe, se reglementează printr-o documentație de modificare a suprafeței în cartea funciară. Dacă e mare — am avut un teren cu 150 de metri în cartea funciară și 300 măsurați — calea administrativă poate deveni imposibilă și se ajunge în instanță. Partea bună: când se rezolvă, suprafața din acte devine cea reală. Aceeași curte, alt patrimoniu.
În practică, proprietarul. Teoretic, topograful care greșește riscă autorizația; în realitate, situațiile astea sunt foarte rare. Cine curăță greșeala e următorul topograf, iar lucrarea de îndreptare o plătește omul, chiar dacă nu el a greșit. Ăsta e și motivul pentru care nu coborâm sub un anumit preț: răspunderea noastră merge în timp, dincolo de momentul în care predăm actele.
Da. Dacă imobilul nu e înscris în cartea funciară, legea permite notarea posesiei — pe baza unei documentații cadastrale, a adeverinței de la primărie, a declarației la notar și a procesului-verbal de vecinătate semnat de vecini. După 3 ani fără litigii, proprietatea se intabulează din oficiu. Condiția care blochează cel mai des procedura: semnăturile vecinilor.
Nu e un termen din lege. Oamenii îi spun așa la trei cifre diferite: valoarea impozabilă, calculată de primărie după Codul fiscal; valoarea de piață, stabilită de un evaluator autorizat; și suma pe care o acceptă banca drept garanție. Cadastrul nu stabilește niciuna dintre ele — stabilește poziția, suprafața și geometria imobilului. Toate trei pornesc însă de la suprafața din acte, iar aia vine din documentația cadastrală.
Nu o afli dintr-un document, pentru că nu există ca atare. Ce poți afla: valoarea impozabilă, de la direcția fiscală a primăriei, pe baza declarației tale, și valoarea de piață, de la un evaluator autorizat. Ce verificăm noi înainte de amândouă e dacă suprafața și poziția din cartea funciară sunt cele din teren. Dacă nu sunt, ambele cifre pornesc greșit.
Poți, dacă nu ai niciun plan cu imobilul. Programul avansează localitate cu localitate și poate dura ani. Imobilul se înregistrează cum e găsit, cu tot cu neconcordanțele din acte. Între timp, vânzarea, creditul și autorizația stau pe loc.
Nimeni, sub numele ăsta. Valoarea cadastrală a imobilului e felul în care lumea numește, de fapt, trei cifre stabilite de trei părți diferite: primăria calculează valoarea impozabilă după Codul fiscal, un evaluator autorizat stabilește valoarea de piață, iar banca își face propria evaluare înainte de credit. Noi, ca topografi, nu stabilim valoarea cadastrală a imobilului. Stabilim poziția, suprafața și geometria — baza de la care pleacă toate trei cifrele adunate sub numele de valoarea cadastrală a imobilului.
Pentru că sunt două lucruri diferite. Ce se numește popular valoarea cadastrală a imobilului e, în România, valoarea impozabilă: o formulă din Codul fiscal, cu suprafața, zona, tipul construcției și vechimea ei. Prețul de piață e cât dă cineva pe imobil azi. Formula nu știe că strada s-a asfaltat sau că s-a deschis o școală în apropiere; piața știe. De aceea valoarea cadastrală a imobilului iese aproape întotdeauna sub prețul cerut, și nu e nimic în neregulă.
În niciun act. Valoarea cadastrală a imobilului nu e un rând dintr-un document, e un nume popular: în extrasul de carte funciară găsești suprafața, numărul cadastral și descrierea imobilului — nu o valoare. Valoarea impozabilă e la direcția fiscală a primăriei, în decizia de impunere; valoarea de piață e într-un raport de evaluare. Când cineva îți cere valoarea cadastrală a imobilului, întreabă-l pentru ce îi trebuie: din răspuns se vede care dintre cele trei cifre îi trebuie de fapt.
Prin suprafață. Toate cifrele care alcătuiesc valoarea cadastrală a imobilului pornesc de la suprafața din acte, iar aia vine din documentația cadastrală. Dacă suprafața e greșită, sunt greșite toate trei — și impozitul, și evaluarea, și garanția la bancă. Am avut un teren cu 150 de metri în cartea funciară și 300 măsurați la fața locului. Acolo nu se corectează o cifră din valoarea cadastrală a imobilului, se corectează baza.
Depinde care dintre cele trei. Valoarea impozabilă — cea la care se referă cei mai mulți când spun valoarea cadastrală a imobilului — se actualizează anual, prin hotărâre de consiliu local, și se recalculează ori de câte ori declari o modificare: o extindere, o mansardare, o schimbare de destinație. Valoarea de piață se schimbă continuu, fără să anunțe pe nimeni. Singurul lucru care nu se mișcă singur în toată valoarea cadastrală a imobilului e suprafața din cartea funciară: aia se modifică doar printr-o documentație cadastrală.
Da, dar contești decizia de impunere, la primărie, nu valoarea cadastrală a imobilului ca atare. Înainte de asta merită văzut de ce a ieșit cifra așa: de multe ori motivul nu e la primărie, ci în datele de la care pleacă — suprafață declarată greșit, o construcție care nu mai există, o extindere neînscrisă. Dacă motivul e acolo, se îndreaptă întâi documentația cadastrală. O contestație pe valoarea cadastrală a imobilului fără pasul ăsta se întoarce cu același rezultat.
Valoarea cadastrală a imobilului îți trebuie la cinci lucruri concrete: impozitul anual, creditul cu ipotecă, vânzarea, partajul sau succesiunea și despăgubirea la expropriere. Pentru fiecare se folosește altă cifră dintre cele adunate sub numele de valoarea cadastrală a imobilului — impozabila la primărie, evaluarea la bancă și la notar, raportul de evaluare la expropriere. Ce au în comun: valoarea cadastrală a imobilului pornește, în toate variantele ei, de la suprafața și poziția din cartea funciară.
Nu. La teren contează categoria de folosință, dacă e intravilan sau extravilan, rangul localității și zona din interiorul ei. La clădiri intră tipul construcției, materialele, suprafața construită desfășurată și vechimea. Așa se face că două imobile cu aceeași suprafață au valoarea cadastrală a imobilului complet diferită — unul e curte construită în oraș, celălalt arabil la marginea comunei. Categoria de folosință mișcă valoarea cadastrală a imobilului mai mult decât se așteaptă lumea.
Fiecare lot nou primește număr cadastral propriu și carte funciară proprie, iar de acolo încolo are valoarea cadastrală a imobilului calculată separat. Suma loturilor nu e obligatoriu egală cu cifra dinainte: se schimbă suprafețele, uneori și categoria de folosință sau accesul la drum. Dezmembrarea se face pe un imobil cu situația curată în cartea funciară — dacă sunt diferențe de suprafață, se rezolvă întâi acelea, altfel valoarea cadastrală a imobilului se calculează pe date greșite.
Pe amândouă, dar în momente diferite. Impozitul anual către primărie se calculează pe valoarea impozabilă — cea pe care o numești valoarea cadastrală a imobilului. La vânzare se plătește impozit pe venitul din transfer, calculat la prețul din act, iar notarul îl raportează la grila notarilor și nu coboară sub ea. Cele două nu se amestecă: valoarea cadastrală a imobilului ține de deținere, prețul din act ține de tranzacție.
Nu îl face mai scump, îl face vandabil. Cadastrul nu umflă nicio cifră — dar fără înscriere în cartea funciară imobilul nu poate fi vândut prin act autentic, ipotecat sau autorizat pentru construire, iar un imobil cu care nu poți face nimic nu are preț, are o estimare. Există totuși un caz în care valoarea cadastrală a imobilului chiar crește după cadastru: acolo unde suprafața din acte era mai mică decât cea reală. Nu pentru că am adăugat noi ceva la valoarea cadastrală a imobilului, ci pentru că apare în evidențe curtea pe care o ai de fapt.
Last modified: 02/08/2026
