Cadastru pentru dezvoltare imobiliară: ansamblu rezidențial, Timișoara
Documentații cadastrale și suport topografic pe parcursul unui proiect de dezvoltare imobiliară
Cadastru
Primă înscriere · Radiere construcție · Aviz începere lucrări · Recepție PUZ · Dezmembrare · Recepție tehnică pentru autorizație de construire · Actualizare carte funciară · Intabulare construcție · Apartamentare
Ce lucrări de cadastru sunt necesare pentru un ansamblu rezidențial?
Cadastru pentru dezvoltare imobiliară înseamnă măsurătorile și documentațiile de care un ansamblu rezidențial are nevoie de la cumpărarea terenului până la vânzarea locuințelor. Map Design, firmă autorizată ANCPI din Timișoara, face ridicarea topografică, actualizarea cărții funciare, radierea construcțiilor vechi, suportul topografic pentru PUZ, dezmembrarea în loturi, documentațiile pentru autorizații, trasările pe șantier, intabularea și apartamentarea. Prețurile încep de la 1.000 de lei pentru lucrările fără avizare externă și de la 1.500 de lei pentru documentațiile avizate; suma exactă, în ofertă, care vine în cel mult 24 de ore. Telefon: 0749 031 223.
Iată un studiu de caz al unuia dintre proiectele noastre, pornind de la un teren în suprafață de 947 mp cu o construcție, ambele înscrise într-o carte funciară din Timișoara. Map Design a realizat măsurătorile și documentațiile topo-cadastrale pe tot parcursul lui, până la 5 loturi și 5 clădiri înscrise în cartea funciară, una dintre ele cu 2 apartamente.
Urmează etapele proiectului, una câte una, cu lucrările de topografie și cadastru cerute de fiecare.
Etapa 1: Achiziția terenului și documentația pentru actualizarea CF-ului
După achiziționarea proprietății de către dezvoltator, primul pas esențial a fost realizarea ridicării topografice. Pe baza acesteia, s-a verificat suprafața terenului și a construcției din cartea funciară, constatându-se un plus de suprafață de 21 mp.
Situația în care se constată teren excedentar este particulară pentru acest caz, deoarece în multe situații se observă deficit de teren față de suprafața înscrisă în cărțile funciare neactualizate. Din acest motiv, recomandăm verificarea proprietății înainte de achiziționare.
Ai un teren pe care vrei să inițiezi un proiect? Îl măsurăm, îi verificăm situația din cartea funciară și îți spunem ce etape urmează.
Oamenii cumpără de multe ori fără să discute cu un topograf, deși ar preveni situații care pentru ei poate nu sar în ochi, dar unui topograf da.
Ovidiu STOIA
Fondator Map Design
A urmat întocmirea unei documentații pentru actualizarea cărții funciare (prin documentație de primă înscriere în CF vechi), pe baza documentației cadastrale și a unei declarații notariale conținând acceptul proprietarului pentru rectificarea suprafeței în CF, actualizându-se astfel suprafața imobilului la 947 mp.
Doi pași neanticipați au depins de proprietari: actualizarea certificatului fiscal și declarația notarială de acord pentru modificarea suprafeței. Ambii au fost rezolvați, iar în cartea funciară s-au înscris cei 21 mp în plus.
Documentele necesare:
- Extras CF
- Plan de amplasament și delimitare a imobilului (PAD)
- Declarație notarială a proprietarului
- Copie Certificat de Înregistrare Fiscală al proprietarului
- Certificat fiscal
Etapa 2: Radierea din CF a vechii construcții, în baza Autorizației de Desființare
Deoarece construcția existentă nu era relevantă pentru noul proiect și trebuia demolată, a fost necesară obținerea autorizației de demolare. Aceasta implică o serie de avize și documentații tehnice topografice, care includ măsurători precise ale terenului și ale construcției.
Pașii necesari:
- Obținerea Certificatului de Urbanism de la Primăria Timișoara cu scopul demolării construcțiilor.
- Pregătirea și avizarea de către OCPI a documentației topografice pentru obținerea Autorizației de Demolare.
- După obținerea AD, la finalizarea lucrărilor de demolare, se inițiază etapa de obținere a Adeverinței pentru Inexistența Construcțiilor de la Primăria Timișoara.
- Radierea construcției din cartea funciară, având la bază o documentație topo-cadastrală avizată de OCPI. Adeverința pentru Inexistența Construcțiilor a fost actul care a radiat construcția din CF.
Etapa 3: Realizarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ)
După eliberarea terenului, următorul pas a fost obținerea PUZ-ului (Plan Urbanistic Zonal). Acesta este necesar pentru a reglementa destinația terenului și pentru a permite împărțirea în mai multe loturi și realizarea construcțiilor, conform dorinței beneficiarului.
Pașii necesari:
- Au fost realizate măsurătorile necesare pentru implementarea PUZ-ului, astfel încât situația după demolarea construcției să fie reflectată în planul topografic. Acest plan a fost suport pentru proiectare și obținerea avizelor solicitate în Certificatul de Urbanism.
- Pe baza unui nou Certificat de Urbanism s-a realizat documentația pentru obținerea avizului PUZ și recepția tehnică.
- Documentația finală pentru PUZ a inclus, printre alte documente și avize, cele realizate de noi, purtând viza OCPI.
- Ultima etapă a fost aprobarea PUZ-ului de către Primăria Timișoara.
Etapa 4: Dezmembrarea terenului și avizele OCPI pentru noile loturi de teren
Odată ce PUZ-ul a fost aprobat, a fost necesară parcelarea terenului conform propunerii din PUZ, în 5 loturi noi.
Pașii necesari:
- Obținerea Certificatului de Urbanism pentru dezmembrarea terenului conform PUZ-ului aprobat.
- Obținerea avizului de la OCPI pentru documentația de dezmembrare.
- Înscrierea noilor loturi în CF (cartea funciară), acest proces fiind realizat de notar, pe baza actului notarial de dezmembrare.
Etapa 5: Obținerea autorizațiilor de construire
Pentru a începe lucrările de construire, a fost necesară obținerea autorizației de construire (AC). Fiecare lot a necesitat o autorizație separată.
Pașii necesari:
- Pe baza unor noi Certificate de Urbanism pentru obținerea Autorizației de Construire, au fost redactate și avizate de către OCPI 5 documentații tehnice pentru obținerea avizului OCPI pentru Autorizația de Construire.
- Dosarele finale pentru obținerea Autorizației de Construire au conținut documentațiile topografice menționate anterior, alături de proiect și alte avize cerute prin Certificatele de Urbanism de către Primăria Timișoara.
Etapa 6: Execuția lucrărilor de construire
Obținută fiind Autorizația de Construire, s-au putut face pașii necesari spre deschiderea șantierului în vederea executării ansamblului rezidențial. Am participat la predarea de amplasament și la alte vizite în șantier, necesare în diverse faze de execuție.
Pașii necesari:
- Înainte de începerea șantierului, a avut loc predarea amplasamentului, moment în care s-au trasat următoarele elemente necesare realizării construcțiilor: cota +/- 0.00, axele construcțiilor și limitele de proprietate.
- Pe durata șantierului, au fost efectuate vizite pentru verificarea lucrărilor: s-au retrasat axe distruse, trasee de instalații, alei și zone de pavaje, s-au reverificat limitele de proprietate ale parcelelor.
- Lucrările topografice, ca toate cele anterioare, au fost realizate în sistem de proiecție național – Stereografic 1970, sistem altimetric Marea Neagră 1975.
Proiect în execuție? Facem predarea amplasamentului, trasările, verificările pe parcurs și celelalte etape necesare execuției.
Etapa 7: Recepția finală a lucrărilor și intabularea construcțiilor
După finalizarea execuției, s-a realizat recepția construcțiilor și s-au întocmit documentele pentru intabularea acestora în cartea funciară. În această fază, au fost făcute noi măsurători topografice, în care să fie evidențiate: limite de proprietate, împrejmuire și construcții finale (având termosistem).
Pașii necesari:
- Realizarea unor noi măsurători topografice pentru intabularea construcțiilor.
- Întocmirea a 5 documentații topo-cadastrale pentru obținerea Certificatului de Atestare a Edificării Construcției.
- Obținerea Certificatului de Atestare a Edificării Construcției.
- Impunerea fiscală a celor 5 clădiri a fost o etapă importantă, Certificatul Fiscal conținând valoarea de impozitare a clădirilor, fiind un act esențial în dosarul de intabulare la OCPI.
- După parcurgerea etapelor ce țin de Primăria Timișoara, au fost întocmite 5 documentații pentru OCPI, în vederea înscrierii construcțiilor în cartea funciară, acestea conținând și polițele de asigurare obligatorii pentru locuințe.
Etapa 8: Apartamentarea clădirii
Una dintre cele 5 clădiri înșiruite a fost autorizată cu 2 apartamente. Pentru aceasta a fost necesară întocmirea unei documentații de apartamentare. Acest tip de documentație necesită realizarea de relevee pentru fiecare unitate locativă, pentru a verifica că proiectul autorizat a fost respectat.
Pașii necesari:
- Măsurarea fiecărui apartament și întocmirea releveelor.
- Întocmirea documentației de apartamentare. În acest caz particular, s-au asociat zone de curte specifice fiecărui apartament, fără a respecta cotele părți de teren rezultate din calculul pentru apartamentare. Acest lucru a fost posibil pe baza acordului notarial al proprietarului.
- Depunerea documentației de apartamentare a clădirii la OCPI.
- Obținerea extraselor CF individuale pentru apartamente a fost realizată de către notar, pe baza documentației cadastrale și a actului notarial de apartamentare.
Construcție finalizată? Ne ocupăm de intabulare și, dacă este cazul, de apartamentare.
Etapa 9: Vânzarea locuințelor
La final, după ce au fost reglementate toate situațiile ce țin de cadastru și intabulare, s-a putut trece la faza de vânzare a locuințelor. Aceasta implică întocmirea actelor notariale și transferul proprietății către noii proprietari.
Dacă ai ajuns la capătul articolului, înseamnă că ești interesat de o colaborare. Pe curând! 😉
Cadastru pentru dezvoltare imobiliară
Întrebări despre cadastru în dezvoltarea imobiliară
Cadastrul este inventarierea tuturor imobilelor de pe teritoriul unei țări, cu precizarea limitelor și a suprafețelor acestora. Intabularea este înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra unui imobil; asigură certitudinea juridică asupra proprietății și protejează împotriva eventualelor litigii de natură cadastrală. Ambele sunt esențiale pentru a stabili clar proprietatea asupra unui teren, pentru a efectua tranzacții imobiliare în siguranță și pentru a obține finanțare bancară.
Procesul implică, în general:
- Ridicări topografice
- Întocmirea documentației cadastrale
- Depunerea dosarului la oficiul de cadastru
- Verificarea și aprobarea documentației
- Înscrierea în cartea funciară
Într-un ansamblu rezidențial, acești pași se repetă la mai multe etape, așa cum arată studiul de caz de pe această pagină.
Înainte de cumpărare. În multe situații se observă deficit de teren față de suprafața înscrisă în cărțile funciare neactualizate. Măsurătoarea arată dacă suprafața reală corespunde cu cea din acte; în proiectul prezentat aici a rezultat un plus de 21 mp.
În proiectul prezentat aici, construcția a fost demolată în baza autorizației de desființare, pentru care a fost nevoie de certificat de urbanism și de o documentație topografică avizată de OCPI. După demolare, primăria a eliberat adeverința de inexistență a construcției, iar pe baza ei și a unei documentații topo-cadastrale construcția a fost radiată din cartea funciară.
În proiectul prezentat aici, da: fiecare dintre cele 5 loturi a avut autorizație de construire separată, iar pentru fiecare clădire s-au întocmit documentații separate pentru autorizație, pentru certificatul de atestare a edificării și pentru intabulare.
La predarea amplasamentului se trasează cota +/- 0.00, axele construcțiilor și limitele de proprietate. Pe durata șantierului se fac vizite pentru verificarea lucrărilor: se retrasează axele distruse, traseele de instalații, aleile și zonele de pavaje și se reverifică limitele de proprietate.
Se măsoară fiecare apartament și se întocmesc releveele, pentru a verifica respectarea proiectului autorizat. Urmează documentația de apartamentare, depusă la OCPI, iar extrasele de carte funciară individuale se obțin prin notar, pe baza documentației cadastrale și a actului notarial.
Pentru un ansamblu rezidențial întreg, durata variază în funcție de complexitatea lucrării, de instituțiile implicate și de etapele care trebuie parcurse, însă nu mai puțin de câteva luni. O singură documentație cadastrală se pregătește în câteva zile, iar avizul OCPI vine în până la o lună.
Sunt necesare acte de proprietate, autorizații de construire, acolo unde există, și alte documente care atestă dreptul de proprietate. Pentru ofertă sunt suficiente o scurtă descriere, locația și, dacă există, extrasul de carte funciară.
Costurile pentru un ansamblu rezidențial variază în funcție de complexitatea lucrării, de suprafața terenului și de alte aspecte specifice fiecărui proiect. Prețuri de la 1.000 de lei pentru lucrările fără avizare externă (trasări, planuri de situație) și de la 1.500 de lei pentru documentațiile avizate de OCPI sau de alte instituții; suma exactă, în ofertă.
Map Design oferă servicii complete de cadastru pentru dezvoltare imobiliară și vă poate asista în toate etapele proiectului, de la achiziționarea terenului de construire până la finalizarea cadastrului și intabulării, în tot ceea ce ține de pașii dezvoltării imobiliare.
Da. Un proiect de cadastru pentru dezvoltare imobiliară poate fi preluat din etapa în care se află, de exemplu în execuție sau după finalizarea construcției. Verificăm întâi documentele deja întocmite și stabilim ce mai este de făcut.
