Servicii profesionale de cadastru pentru orice proprietate, teren, construcție sau apartament
Dezmembrare teren în cartea funciară
Dezmembrarea terenului împarte un imobil din cartea funciară în două imobile, cu cărți funciare separate. Din 25 august 2026 se face cu certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Map Design, firmă autorizată ANCPI din Timișoara, se ocupă de măsurători, de planul arhitectului, de certificat și de recepția documentației la OCPI. Durează câteva săptămâni; prețurile încep de la 1.500 de lei, iar oferta vine în 24 de ore.
Dezmembrarea unui teren se face din diverse motive: vânzarea sau transferul unei părți din proprietate, construirea pe una dintre parcele, schimbarea parțială a destinației terenului, ieșirea din indiviziune etc. Împărțirea în trei sau mai multe loturi pentru construcții noi este parcelare și se face pe bază de PUD sau PUZ.
Acte necesare pentru dezmembrarea unui teren
Pentru rezolvarea corectă a documentației cadastrale de care aveți nevoie, sunt necesare actele relevante ale proprietății dumneavoastră. Un specialist din cadrul firmei vă poate ghida în acest proces, în vederea soluționării favorabile a documentației:
- Extrasul de carte funciară actualizat — dovada dreptului de proprietate.
- Copia actului de identitate al fiecărui proprietar.
- Planul de amplasament și delimitare (PAD) vizat de OCPI, din documentația anterioară a terenului — arată limita de proprietate a imobilului care se dezmembrează.
- Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale, eliberat de primărie: arată dacă loturile propuse respectă regulile de urbanism ale zonei — acces la drum public, dimensiuni și suprafețe minime. Detaliile, mai jos.
- Planul cu propunerea de dezmembrare, întocmit de un arhitect sau urbanist — îl facem prin arhitectul nostru colaborator; proprietarul poate veni și cu arhitectul lui.
- Documentația cadastrală, întocmită de o persoană autorizată ANCPI pe planul arhitectului: situația actuală, situația propusă și planul fiecărui lot, cu dimensiunile, poziția și suprafața lui.
- Declarația proprietarului privind identificarea imobilului măsurat și cererea de recepție la OCPI — le completăm noi, proprietarul doar le semnează.
- Acordul băncii sau al altui titular de ipotecă ori de sarcină înscrisă în cartea funciară, dacă există.
Certificatul de urbanism pentru dezmembrare
Din 25 august 2026 a intrat în vigoare noul Cod al urbanismului (Legea nr. 169/2026), cu prevederi noi pentru dezmembrarea terenurilor. Le-am adunat aici, pe scurt, ca să ajungă ușor la cei care pregătesc o dezmembrare.
Dezmembrarea unui teren se face acum numai după ce primăria emite certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Dezmembrarea făcută fără el sau cu încălcarea condițiilor din el este lovită de nulitate absolută.
- Dosarul pentru primărie: extrasul de carte funciară la zi, împuternicirea proprietarului și documentația cadastrală pe planul cu propunerea de dezmembrare întocmit de arhitect sau urbanist. Cererea o depunem noi.
- Termenul: primăria emite certificatul în cel mult 10 zile lucrătoare; documentația cadastrală, vizată spre neschimbare, se anexează certificatului.
- Când nu e obligatoriu: la ieșirea din indiviziune; la terenul unui bloc, când loturile sunt cele din autorizația de construire; la lucrările inginerești; potrivit MDLPA, și la terenurile din extravilan care nu se împart pentru construcții, cu declarația pe propria răspundere a proprietarului.
- Două loturi sau mai multe: dezmembrarea înseamnă împărțirea în două imobile. Împărțirea în trei sau mai multe parcele pentru construcții noi este parcelare: până la 12 parcele se face conform PUD, iar peste 12 parcele este nevoie de PUZ.
- Dezmembrări succesive: pentru un lot rezultat dintr-o dezmembrare anterioară, primăria nu mai poate emite direct certificatul pentru o nouă dezmembrare.
- Cererile vechi: cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se rezolvă după legea veche, iar certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile.
Dezmembrări după PUZ, PUD sau hotărâre judecătorească
Pe lângă dezmembrarea obișnuită în două loturi, terenul se mai împarte în două situații în care împărțirea o stabilește un plan de urbanism sau o sentință.
- După PUZ sau PUD aprobat: până la 12 parcele, dezmembrarea se face conform PUD; peste 12 parcele este nevoie de PUZ. Loturile, drumurile de acces și suprafețele se iau întocmai din planul aprobat, iar documentația cadastrală le transpune în cartea funciară.
- În baza unei sentințe: terenurile mai pot fi dezmembrate în baza unei sentințe judecătorești, cum este cazul ieșirii din indiviziune pe cale judecătorească.
Etapele dezmembrării unui teren
Finalizarea dezmembrării terenului în cartea funciară
Odată ce documentația de dezmembrare a terenului este completă, aceasta se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din raza teritorială în care se află imobilul. În urma verificării, documentația primește avizul OCPI (recepția documentației), iar imobilele nou create primesc numere cadastrale noi.
Documentația de dezmembrare se finalizează la notar: acesta redactează actul de dezmembrare și cere înscrierea lui în cartea funciară, iar după înscriere se pot ridica extrasele de carte funciară ale loturilor. Ipotecile și celelalte sarcini rămân înscrise în cărțile funciare ale tuturor loturilor. Odată finalizată procedura, imobilele sunt în circuitul civil și puteți dispune de ele după cum doriți, în limitele prevederilor legale.
Avem un portofoliu bogat de lucrări de dezmembrare, pe care le puteți vedea pe harta portofoliului.
Servicii topo-cadastrale exacte
Abordăm fiecare proiect cu un nivel de atenție care depășește nevoile clienților noștri.
Accesibili și preciși
Suntem atenți la detalii, inclusiv în ceea ce ține de costurile serviciilor noastre.
Un proiect bun începe cu topografie, cadastru sau fotogrametrie făcute corect
Dezmembrare pentru proprietari, proiectanți și dezvoltatori
Executăm lucrarea de la documentare și măsurătorile pe teren până la recepția documentației la OCPI, pentru persoane fizice și juridice din Timișoara, din județul Timiș și din toată țara.
Exemple de dezmembrări făcute de Map Design
Proiecte în care dezmembrarea a fost una dintre etape și ce a însemnat în fiecare.
- Cadastru pentru dezvoltare imobiliară, Timișoara: terenul de 947 mp, împărțit în 5 loturi după aprobarea PUZ-ului.
Dezmembrare teren: întrebări și răspunsuri
Informații despre dezmembrarea unui teren
Măsurătorile și documentația cadastrală le face o persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI; planul cu propunerea de dezmembrare îl întocmește un arhitect sau urbanist; primăria emite certificatul de urbanism, OCPI recepționează documentația, iar notarul întocmește actul de dezmembrare. Map Design se ocupă de tot drumul, cu arhitectul colaborator, până la recepția documentației la OCPI; proprietarul poate veni și cu arhitectul lui.
Extrasul de carte funciară, actul de identitate al fiecărui proprietar și documentația cadastrală anterioară a terenului. Pentru certificatul de urbanism, primăria mai cere documentația cadastrală pe planul de dezmembrare; dacă terenul are ipotecă, e nevoie și de acordul băncii. Lista completă e mai sus, la «Acte necesare».
Da. Din 25 august 2026, dezmembrarea se face numai cu certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, emis de primărie în cel mult 10 zile lucrătoare; fără el, operațiunea este nulă. Certificatul este facultativ la ieșirea din indiviziune, iar, potrivit MDLPA, nu se cere în extravilan, când terenul nu se împarte pentru construcții.
Pregătirea — actele, măsurătorile și documentația — durează de regulă o săptămână. Certificatul de urbanism se emite în cel mult 10 zile lucrătoare, iar avizul OCPI (recepția documentației) vine în 10 zile lucrătoare în regim normal, mai repede în regim de urgență. Urmează actul la notar și înscrierea lui în cartea funciară.
Documentația cadastrală de dezmembrare pornește de la 1.500 de lei; suma exactă se comunică în ofertă, în cel mult 24 de ore. Separat se plătesc taxele la OCPI și la primărie și onorariul notarului pentru actul de dezmembrare, pe care îl stabilește biroul notarial. Detalii pe pagina preț cadastru.
Da. Lotul pe care rămâne construcția trebuie să cuprindă toate elementele ei, la orice nivel. Dacă pentru teren s-a emis autorizație de construire, înainte de dezmembrare se înscrie construcția în cartea funciară sau se notează autorizația. Dacă situația din teren diferă de cea din cartea funciară, se face întâi o actualizare a informațiilor tehnice.
Dezmembrarea împarte un teren în două imobile și se face cu certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Parcelarea împarte terenul în trei sau mai multe parcele pentru construcții noi și cere o documentație de urbanism: PUD până la 12 parcele, PUZ peste 12 parcele. Operațiunea inversă, unirea a două sau mai multe terenuri într-unul singur, este alipirea.
Da, dacă terenul nu se împarte pentru construcții: potrivit MDLPA, în extravilan certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale nu este necesar, iar proprietarul declară pe propria răspundere, în actul de dezmembrare sau separat, că nu urmărește să construiască. În intravilan certificatul se cere.
Toți proprietarii își dau acordul în actul autentic de dezmembrare, la notar. Dacă dezmembrarea servește la ieșirea din indiviziune — fiecare primește un lot al lui —, certificatul de urbanism este facultativ. Când proprietarii nu se înțeleg, terenul poate fi dezmembrat în baza sentinței de ieșire din indiviziune pe cale judecătorească.
Da, până la 12 parcele: parcelarea se face conform PUD, dacă loturile au acces la un drum existent sau reglementat, racord la rețele și dimensiunile minime din regulamentul de urbanism. Peste 12 parcele este nevoie de PUZ.
Fiecare lot trebuie să respecte regulile de urbanism ale zonei: destinația terenului, dimensiunile și suprafața minime, accesul la drum și condițiile de construire. Le verifică primăria, prin certificatul de urbanism; de aceea propunerea de loturi o face un arhitect sau urbanist.
Nu direct: pentru un lot rezultat dintr-o dezmembrare anterioară, primăria nu mai poate emite simplu certificatul de urbanism pentru o nouă dezmembrare. Regula oprește împărțirea pe bucăți succesive, care ar ocoli parcelarea cu PUD sau PUZ.
Da, dacă loturile — alei, parcări, spații verzi — sunt cele din autorizația de construire; atunci certificatul de urbanism nu se mai cere. Nu se poate dezlipi o parte din terenul blocului dacă se afectează accesul sau folosința normală a clădirii.
Da, cu acordul băncii sau al celui în favoarea căruia e înscrisă ipoteca ori sarcina. După dezmembrare, ipoteca și celelalte sarcini rămân înscrise în cărțile funciare ale tuturor loturilor.
